家の売買契約書の作り方

知り合いから家を買います。契約書はどうやって作ればいいのでしょうか。

不動産は重要な財産です。購入する場合、契約書を作成することになります。その前に、購入したのに所有権を取得できなかった、思わぬ不具合があったということのないよう、まずは下記の（１）から（９）の事由を確認して下さい。

（１）登記簿

所有者は誰になっているのか。共有者はいないのか。抵当権などが設定されていないか。物件の所在・地番等はどのように記載されているのか。まずは法務局に出向いて登記簿を確認しましょう。（パソコン上で確認する方法もあります。）

（２）現地調査

建物が誰かに貸し出されていたとしても、その事実が登記簿に表示されていないことが一般的です。購入後建物を確認したところ、借主が居住していて、実際にその建物を使うことができない、といった事態に陥るおそれがあります。このような不測の事態を招かないためにも、購入前に現地に赴き、建物の使用状況を調査しましょう。

（３）道路

公道から家まで、道路が通じているでしょうか。現地に赴いた際は、道路の状況を確認しましょう。公図・登記簿で道路の権利関係を確認しましょう。

（４）境界

隣家のとの境界は明確ですか。境界が明確でないと、将来、隣家とのトラブルに発展するおそれがあります。

（５）塀

隣家との間の塀の所有関係は明確ですか。確認しましょう。

（６）インフラ

上下水道・ガス・電気は整備されていますか。

（７）建物の痛み具合

自分で分かる範囲で建物の傷み具合等を確認しましょう。後日のトラブルを避けるため、建築士を同行することも検討しましょう。

（８）近隣の状況

住環境は自分にあったものですか。色々な曜日・時間帯に赴いて建物周辺の状況を確認しましょう。

（９）用途地域の確認

今回は家の購入ですが、土地を買ってその上に建物を建てようとする場合は、建物の種類や建ぺい率、容積率、高さなどが、都市計画法上の用途地域の制限を受け、規制される場合があります。用地地域は、各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができるので、建物を建築する場合には、確認しておくとよいでしょう。

（１０）その他

物件によって調査すべき事項は様々です。物件によっては、更に追加して調査・確認する必要があります。

以上の調査・確認をご自身で行うのが困難な場合、宅地建物取引業者（以下「宅建業者」とします。）に依頼することをお勧めします。
不動産を購入する場合、多くの場合、宅建業者が間に入りますが、宅建業者は、その不動産に関する登記された権利の種類・内容などの法定の事項である、「重要事項説明」を行わなければならないとされています。
重要事項説明について宅建業者が事実と異なることを説明し、契約者がこれを事実と勘違いして買い入れを申し込んで承諾するという意思表示をした場合は、この売買契約を取り消すことができる場合があります。

以上の点に問題がなければ、契約書を取り交わすことになります。契約書があれば、当事者の権利義務関係が明確になります。契約書は、紛争が生じた場合に証拠となります。当事者が契約書に署名押印することにより契約が成立すると考えるのが一般であり、その点でも契約書が必要でしょう。後日のトラブルを避けるため、法的に問題のない契約書を作成することが重要です。具体的には、以下の点を記載することになります。

• a)当事者の氏名及び住所
• b)宅地の所在・地番・地目・地積その他当該宅地を特定するために必要な表示、建物の所在・家屋番号・種類・構造等
• c)建物を特定するために必要な表示
• d)代金の額、その支払の時期及び方法
• e)宅地又は建物の引渡しの時期
• f)移転登記の申請の時期
• g)代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときはその額、当該金銭の授受の時期及び目的、契約の解除に関する定めがあるときはその内容
• h)損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときはその内容
• i)代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
• j)天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときはその内容
• k)宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときはその内容
• l)宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときはその内容

これ以外にも、特約などがあれば追加して記入します。
契約書は非常に重要です。記載する内容を十分検討しましょう。